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INQUIETUD SOBRE PROYECTOS INMOBILIARIOS Y “PROA”

Un par de semanas atrás, el abogado “algarrobino de corazón” don Raúl Llanos Ibáñez, ha planteado su inquietud frente a los grandes proyectos inmobiliarios que se han ejecutado y que seguirán desarrollando en Algarrobo atraídos por las excepcionales bellezas de su costa y entorno, sumado a la proximidad de Santiago, que convierte a Algarrobo en un atrayente polo de inversión para la segunda vivienda recreacional ante la saturación que sufre Viña del Mar.

En su exposición hace cuatro importantes preguntas, que no han sido recogidas por los lectores ni menos contestadas o aclaradas por alguna autoridad municipal ni representantes de las Inmobiliarias. Creemos que en el caso de las Inmobiliarias debiesen hacerlo para fundamentar el compromiso de responsabilidad social que hoy en día el sector empresarial lo proclama como un hecho esencial de sus políticas corporativas y, asimismo, para afianzar la seguridad de sus clientes en cuanto a que ellas han tomado las providencias del caso para brindar seguridad, accesibilidad vial y servicio de infraestructura en donde ellas construyen (p.e. ¿Tiene el Cuerpo de Bomberos de Algarrobo recursos de operatibilidad y equipamiento adecuado para cubrir siniestros en edificios en altura? ¿Tiene Algarrobo un Centro Médico de atención de urgencia las 24 horas para atender emergencias/accidentes a los miles de algarrobinos de temporada de verano? ¿Hay vías expeditas? ¿Tiene Algarrobo Planta de Tratamiento de las aguas servidas para hacer frente este importante incremento o se seguirá usando el tradicional sistema de botar al mar los residuos mediante emisarios, que contaminen nuestras playas y vida en el mar. ¿Qué autoridad se preocupa de todo ello?

Las preguntas que hace don Raúl Llanos son las siguientes:

1. ¿Existe un Plan alternativo de tráfico vehicular en la zona norte de Algarrobo que permita solucionar -o a lo menos- atenuar los graves problemas de saturación y congestión vial existentes los fines de semana, periodo vacacional y verano?
2. ¿Es efectivo que existiría un Proyecto para crear una nueva vía de acceso a Algarrobo Norte por el Camino de Casablanca (Sector Aguas Marinas) sin necesidad de ingresar por la única avenida existente, C. Alessandri)?
3. Los proyectos inmobiliarios ya ejecutados (San Alfonso del Mar, Altos de San Alfonso, Laguna Vista, Altos Mirasol, Sector norte Parque El Canelo, etc.) y los nuevos ya aprobados ¿Contemplan aportes en orden a solucionar los problemas viales ya existentes y los mayores problemas que tales proyectos generan?
4. La Dirección de Obras de la I. Municipalidad de Algarrobo: ¿estará atenta y exigiendo una contribución de las inmobiliarias en dicho sentido, como lo hacen otros Municipios y Autoridades en el resto del país, como por ej. en el caso emblemático de Las Condes con el complejo Costanera Center?

“PROA”, corporación de desarrollo sin fines de lucro (en formación), no dispone aún de recursos técnicos ni base de información confiable para poder dar respuesta o adelantar algunas líneas, por ello, apelamos a los lectores de www.aquialgarrobo.cl para que se contacten con nosotros a nuestra casilla proa.algarrobo@gmail.com de modo hacernos llegar información sobre los temas planteados por el señor Llanos.
Una estimación primera, considerando el nuevo Proyecto de tres torres de 18 pisos con aprox. 1.400 que estaría iniciándose a fines de año y que se construirá en la parte alta del Condominio Altos de San Alfonso, y los Condominios Laguna Vista y San Alfonso del Mar terminados, más los edificios del sector sur de Algarrobo y El Canelo, y Mirasol, más otros edificios que están en condominios, tal como El Conjunto Regata, nos puede llevar a hablar de un total del orden de 50 edificios con 5 mil departamentos y un tráfico de 7 mil vehículos, con una población de 25 mil personas. ¿Cuál es la norma que regula el número de estacionamientos por cada edificio y de estacionamientos para visitas? En verdad, este incremento inmobiliario que es muy probable se mantenga en el tiempo, necesita de una planificación central de nivel comunal que coordine y evalúe los “cuellos de botella” y requerimiento de infraestructura que debe disponer Algarrobo.
Estamos preocupados al respecto y por ello solicitamos colaboración. Mientras tanto, le hemos pedido a nuestro miembro del cuadro directivo de PROA, el ingeniero Herbert Gunther, una minuta sobre las regulaciones legales vigentes en Chile para normar en los proyectos inmobiliarios sobre las vías de acceso. A continuación, transcribimos su informe.

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Sin duda que los grandes proyectos inmobiliarios son un importante aporte para una comunidad, ya que otorgan un incremento importante de fuentes laborales, aumento de necesidades de servicios, restaurantes, incremento de los ingresos municipales, etc. Sin embargo también se observan las negativas consecuencias en la congestión vial de la comunidad donde se implantará, como las observadas por Raúl Llanos y que los algarrobinos deben sufrir durante la temporada de verano y fines de semana largos.
Para evaluar el impacto que un proyecto inmobiliario tendrá sobre su entorno vial, existe el SEISTU, “Sistema de Evaluación de Impactos sobre los Sistemas de Transporte Urbano”, el cual se entiende como el sistema que representa la totalidad de los procesos asociados a la mitigación de las externalidades negativas que provocan los proyectos de edificación y ampliación, así como también su puesta en operación. Las externalidades negativas son todos aquellos efectos inmediatos o futuros generados por un proyecto inmobiliario, que alteran de manera negativa las condiciones del sistema de transporte en el área de influencia del proyecto.
La normativa que rige el ingreso de un proyecto de edificación al SEISTU se encuentra contenida en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (D.S. 47 del MINVU de 1976). La Resolución Exenta N° 2379 (MINVU, 8 de septiembre de 2003) aprueba la metodología para elaborar y evaluar los efectos a través de los Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU). Según esta resolución, todos los proyectos que requieran de un Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano deberán ser presentados a la Secretaría Regional Ministerial de Transportes y Telecomunicaciones de la Región donde se localizará el proyecto. La cobertura del sistema es nacional, por lo tanto Algarrobo y sus alrededores, incluso el área rural, están afectos a esta normativa.
El Director de Obras Municipales correspondiente, es el responsable:
PRIMERO, de exigir que exista el EISTU;
SEGUNDO: exigir a través del otorgamiento del permiso de edificación que se consideren las obligaciones derivadas del estudio; y
TERCERO: Verificar su cumplimiento a la hora de la recepción definitiva o parcial de las obras.
Están afectos a someterse al EISTU todos aquellos proyectos que, por su naturaleza y magnitud, superen los umbrales especificados por la siguiente tabla:

El área de influencia de un proyecto es aquella definida por las calles e intersecciones en donde los efectos sobre la congestión y los tiempos de viaje provocados por un proyecto de edificación son percibidos por los usuarios del Sistema de Transporte Urbano.
Por último, cabe señalar que en caso de la existencia de varios proyectos inmobiliarios en un área o zona determinada, estos no deben ser evaluados solamente en forma individual, sino que es responsabilidad de la Autoridad correspondiente hacer un estudio integral que analice el efecto conjunto de todos los proyectos en esa zona, considerando tanto los ya implementados como los futuros.

Me pregunto:
¿Se encuentran realizados los EISTU de los proyectos implementados en Algarrobo y sus alrededores a partir del año 2003?
¿Se encuentran presentados los EISTU de todos los proyectos que se encontraban ya en marcha el año 2003, pero que han sufrido modificaciones por iniciativa propia del dueño del proyecto después de esa fecha?
¿Cómo se enfrentarán los proyectos que se encuentran “aprobados” con anterioridad al año 2003, pero que aún no comienzan a ser implementados?

Ingeniero Herbert Günther Wenzel
Condominio Aquilón
Algarrobo